1. Sanierung
1978 bis 1982 wurde das Theater erstmals saniert und dabei von Reinhard Riemerschmid im Stil der Pop Art umgestaltet. Die Umbau- und Sanierungsmaßnahmen betrafen ausschließlich das Theatergebäude. Gaststättenbau und Geschäftsgebäude waren nicht betroffen. Die Planung wurde darauf abgestellt, dass Eingriffe in die vorhandenen technischen und baulichen Anlagen nach Möglichkeit zu vermeiden sind. Im März 1976 stimmte der Stadtrat einer Planung mit einem Kostenumfang von ca. 10 Mio DM zu. 1977 identifizierten Fachplaner erhebliche Mängel in den technischen Einrichtungen, was dazu führte dass ein Projektentwurf mit einem Kostenumfang von 17,5 Mio DM vorgelegt und genehmigt wurde. 1978 wurde mit der Bauausführung begonnen, bei der haben sich jedoch erhebliche Baumängel offenbarten, so dass nach einer Untersuchung der Bausubstanz 1978 eine Sanierung genehmigt wurde, die aber Gesamtkosten von 30 Mio DM nicht übersteigen sollte. 1980 gab es, aufgrund weiterer Erkenntnisse über die Bausubstanz, eine erneute Projekterweiterung auf die Gesamtsumme von 39,1 Mio DM. Die letzte Änderung der Gesamtsumme wurde im November 1981 aufgrund weiterer Detailkenntnisse, Planungsänderungen und zusätzlicher Betriebseinrichtungen und Sonderwünsche, mit 48,6 Mio DM genehmigt. Bei der Kostenfeststellung beliefen sich die tatsächlichen Gesamtkosten auf 54 Mio DM. Während der 1. Sanierung wurde der den Betrieb eingestellt. Viele Kunden und Kontakte gingen verloren.
2. Sanierung
In den Jahren 2000-2007 schränkten substanzielle Gebäudemängel den Spielbetrieb ein. Der Stadtrat veranlasste die Verwaltung, den Sanierungsbedarf festzustellen. die ihrerseits zahlreiche externe Gutachten beauftragte. Die Bausubstanz des gesamten Gebäudekomplex „Deutsches Theater“ wurde in den Jahren 2000 bis 2003 ausführlich untersucht. Die Planung erfolgte auf Grundlage einer Bedarfsanalyse, der umfangreichen Bestandsuntersuchungen und in enger Abstimmung mit dem Denkmalschutz. Die Untersuchungen deckten einen Sanierungsbedarf von 139 Mio € auf und führten 2003 zu dem Vorschlag, das Theater zu schließen und den Immobilienbestand zu veräußern.
Nach einem erfolgreichen Bürgerbegehren “Rettet das Deutsche Theater” mit etwa 60.000 Unterschriften wird im Dezember 2003 eine Notsanierung beschlossen, um das Theater weitere vier Jahre bespielbar zu machen. Diese Zeit will die Stadt nutzen, um einen privaten Investor für die Musicalbühne zu finden. Nachdem dies misslingt beschließt der Stadtrat, unter der Vorgabe einer Nutzungsverdichtung, 2008 eine „Mindestsanierung“ des Hauses für 45,7 Mio € die 2011 abgeschlossen sein soll. Geplant sind Eingriffe in die statische Bestandsstruktur, die Behebung massiver Brandschutz- und Sicherheitsmängel, die Erneuerung sämtlicher Oberflächen und technische Installationen. Ein Generalunternehmer wird nicht beauftragt. Im Gegensatz zu der 1. Sanierung wird das Programm des Deutschen Theater in einem Zeltkomplex fortgesetzt.
Wie bei der 1. Sanierung jedoch bietet die alte Bausubstanz, trotz der umfänglichen Voruntersuchungen, Überraschungen. Erste Verzögerungen des Projektes treten bereits 2009 aufgrund der Feststellung von Rissen im U-Bahntunnel unterhalb des Theaters auf. Das Nebenhaus – nach den Zerstörungen des Zweiten Weltkrieges in aller Eile wieder aufgebaut – lehnte sich gefährlich nah an das Theater und verbreitete Pilzsporen, die Brandschutzanforderungen waren komplizierter umzusetzen als gedacht, neue denkmalschützenswerte Relikte wurden gefunden und 2011 brannte der Dachstuhl. Pech oder Panne? Lokalpresse und der Bund der Steuerzahler begleiten das Projekt. Zeitweise erwägt die Stadt München sich von Projektmanagement (Drees & Sommer) und Architekten (Doranth Post) zu trennen - verwirft diese Option jedoch. Die Bauherrin beklagt den mangelnden Ressourceneinsatz nicht terminlich gebundener Firmen. Ende 2011 rechnet sie damit, dass die Sanierungsarbeiten sich bis 2013 verzögern würden. Auf Grund der mehrfachen Verzögerungen und gestiegenen Baukosten erhöhen sich die ursprünglich veranschlagten Sanierungskosten bis zur tatsächlichen Eröffnung 2014 von 45,7 Mio € auf 97 Mio €.
Lessons Learned
Umfangreiche Voruntersuchungen können können Sanierungsprojekte in historisch gewachsenem Gebäudebestand nur bedingt vor kosten- und zeitintensiven Überraschungen schützen. Kommunen stehen, sei es aufgrund der Haushaltslage oder bedingt durch kritische Öffentlichkeit, unter Kostendruck, der gerne mit Verzicht auf einen Generalunternehmer beantwortet wird. Letzterer hat regelmäßig Terminprobleme zur Folge. Bei der Zieldefinition der Projektes sollte der grundsätzliche Konflikt zwischen Kosten- und Terminziel angemessen berücksichtigt werden. Langfristige Projekte müssen unter divergierenden prognostischen Annahmen zur branchenspezifischen und allgemeinen Kostenentwicklung kalkuliert werden.
